Grundsteuerreform - häufig gestellte Fragen
FAQ zur Grundsteuer und Grundsteuerreform 2025
- Was ist die Grundsteuer?
- Welches sind die Rechtsgrundlagen der Grundsteuer?
- Was sind wichtige Begriffe rund um die Grundsteuer?
- Warum wurde die Grundsteuer reformiert?
- Was ist der Unterschied zwischen dem neuen und dem alten Grundsteuerrecht?
- Steuermesszahlen
- Ich habe Fragen zur Bewertung meines Grundbesitzes, wer kann mir helfen?
- Welche Arten der Grundsteuer gibt es?
- Wer ist verpflichtet, die Grundsteuer zu zahlen?
- Wie wird die Grundsteuer berechnet?
- Welche Hebesätze gelten in Hattingen ab 2025?
- Warum erfolgt eine Unterscheidung nach Grundstücksarten?
- Was bedeutet in diesem Zusammenhang „Aufkommensneutralität“?
- Sie haben Einspruch gegen die Bescheide des Finanzamts eingelegt?
- Muss die Grundsteuer auch gezahlt werden, wenn Einspruch bzw. Widerspruch eingelegt wurde?
- Zuständigkeit des Finanzamtes
Was ist die Grundsteuer?
Welches sind die Rechtsgrundlagen der Grundsteuer?
Was sind wichtige Begriffe rund um die Grundsteuer?
- Grundsteuerwert: Der Grundsteuerwert ist der steuerliche Wert eines Grundstücks oder einer Immobilie. Dieser wird vom Finanzamt ermittelt und dient als Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer.
- Steuermesszahl: Diese Zahl gibt an, wie viele Promille des Einheitswertes als Bemessungsgrundlage für die Steuer dienen. Sie wird vom Gesetzgeber festgelegt und beträgt für Wohngrundstücke 0,31 Promille und für Nichtwohngrundstücke 0,34 Promille.
- Steuermessbetrag: Der Steuermessbetrag ergibt sich aus der Multiplikation des Grundsteuerwertes und der Steuermesszahl.
- Hebesatz: Jede Kommune legt ihren eigenen Hebesatz fest. Dieser beeinflusst maßgeblich die Höhe der Grundsteuer. Kommunen können den Hebesatz regelmäßig anpassen.
- Grundsteuerarten: Es gibt zwei Arten der Grundsteuer.
- Grundsteuer A = land- und forstwirtschaftliche Flächen
- Grundsteuer B = Wohngrundstücke und Nichtwohngrundstücke
- Wohngrundstücke: bebaute Grundstücke, die mindestens eine Wohnung enthalten, die zu Wohnzwecken genutzt wird.
- Nichtwohngrundstücke: alle Gebäude die überwiegend nicht zu Wohnzwecken dienen wie Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum oder sonstige bebaute Grundstücke.
Warum wurde die Grundsteuer reformiert?
Die Reform wurde durch das Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 10.04.2018 notwendig. Das Gericht hat entschieden, dass die bisherigen Regelungen zur Bewertung der Grundstücke nach den Wertverhältnissen zum 01.01.1964 in den alten Bundesländern und zum 01.01.1935 in den neuen Bundesländern nicht mit dem Gleichheitsgrundsatz des Artikels 3 vereinbar sind.
Bis zum Ablauf des Kalenderjahres 2024 berechnen und erheben die Kommunen die Grundsteuer weiterhin nach der bisherigen Rechtslage. Seit dem 01.01.2025 ist der neu festzustellende Grundsteuerwert für die an die an die Kommunen zu zahlende Grundsteuer nach neuem Recht maßgebend.
Was ist der Unterschied zwischen dem neuen und dem alten Grundsteuerrecht?
Die Grundsteuerreform in Deutschland, die zum 01.01.2025 in Kraft getreten ist, bringt grundlegende Änderungen mit sich, die sowohl das Verfahren zur Berechnung der Grundsteuer als auch die zugrundeliegenden Bewertungsprinzipien betreffen. Hier sind die wichtigsten Unterschiede zwischen dem alten und dem neuen Recht:
Bewertungsgrundlage
Altes Recht:
Die Grundsteuer basierte auf sogenannten Einheitswerten, die auf Daten aus den Jahren 1935 (in den neuen Bundesländern) bzw. 1964 (in den alten Bundesländern) basierten. Diese Werte wurden jahrzehntelang nicht aktualisiert, was zu Ungleichheiten führte.
Neues Recht:
Es wurde ein neues Bewertungsverfahren eingeführt. Für jede Immobilie ist zum Stichtag 01.01.2022 ein neuer Wert ermittelt worden, der regelmäßig aktualisiert werden soll, um näher an der Realität zu bleiben.
Bewertungsverfahren
Altes Recht:
Einheitswerte wurden pauschaliert und nach veralteten Tabellen berechnet, die regionale und strukturelle Unterschiede nicht mehr angemessen abbildeten.
Neues Recht:
Es gibt verschiedene Bewertungsmodelle. Das Bundesmodell (gilt für die meisten Bundesländer, u.a. in Nordrhein-Westfalen): Berücksichtigt den Bodenrichtwert, die Grundstücksgröße, die Gebäudeart, das Alter der Immobilie und die durchschnittliche Nettokaltmiete.
Abweichende Modelle: Einige Bundesländer, wie Bayern, haben eigene Bewertungsmodelle, die stärker auf pauschalierte
Bodenwerte abstellen (z.B. Flächenmodell).
Steuergerechtigkeit
Altes Recht:
Die Steuerlast war aufgrund der veralteten Einheitswerte ungleich verteilt. In Regionen mit stark gestiegenen Immobilienpreisen war die Grundsteuer zu niedrig, in strukturschwachen Gebieten zu hoch.
Neues Recht:
Ziel der Reform ist eine gerechtere Verteilung der Steuerlast. Insbesondere die Neubewertung nach realitätsnäheren Kriterien soll regionale Unterschiede besser abbilden.
Erhebung und Berechnung
Altes Recht:
Die Grundsteuer wurde durch Multiplikation des Einheitswertes mit der Steuermesszahl und dem Hebesatz der Gemeinde berechnet.
Neues Recht:
Das Grundprinzip wurde beibehalten (Wert x Steuermesszahl x Hebesatz), aber die Steuermesszahlen wurden gesenkt, um die Auswirkungen der höheren Werte zu kompensieren.
Altes Recht:
Die Einheitswerte wurden jahrzehntelang nicht angepasst.
Neues Recht:
Eine regelmäßige Neubewertung soll etwa alle sieben Jahre erfolgen, um die Steuer an die aktuellen Marktverhältnisse anzupassen.
Fazit
Der Kernunterschied liegt in der aktuellen und realitätsnahen Bewertung der Grundstücke und Gebäude. Während das alte System auf stark veralteten Daten basierte, bringt das neue System eine differenziertere und gerechtere Steuergrundlage.
Ich habe Fragen zur Bewertung meines Grundbesitzes, wer kann mir helfen?
Das Finanzamt Hattingen hat Ihren Grundbesitz bewertet. Wenn Sie Fragen zur Ermittlung des Grundsteuerwertes oder der Bewertung haben, wenden Sie sich bitte direkt an das Finanzamt.
Welche Arten der Grundsteuer gibt es?
Es gibt zwei Arten der Grundsteuer:
Grundsteuer A: für land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen.
Grundsteuer B: für Wohngrundstücke (z.B. Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen) und für Nichtwohngrundstücke (z.B. gewerbliche Immobilien oder unbebaute Grundstücke).
Wer ist verpflichtet, die Grundsteuer zu zahlen?
Grundsteuer müssen alle Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundstücken oder Immobilien zahlen. Die Zurechnung erfolgt durch das Finanzamt. Grundsteuerpflichtig ist diejenige Person, die am 01. Januar eines Jahres als Eigentümer oder Eigentümerin im Grundbuch eingetragen ist.
Schuldnerin oder Schuldner der Grundsteuer für ein ganzes Kalenderjahr ist die Person, der das Grundstück zu Beginn des Kalenderjahres gehört. Die Zurechnung auf die neue Eigentümerin bzw. den neuen Eigentümer erfolgt durch das Finanzamt zum 01.01. des auf den wirtschaftlichen Übergang (Beginn der Steuerpflicht) folgenden Jahres. Privatrechtliche Vereinbarungen zwischen den Vertragsparteien bleiben hiervon unberührt. Auch wenn das Grundstück oder die Immobilie im Laufe des Jahres verkauft wird, bleibt die Verkäuferin oder der Verkäufer für das laufende Jahr steuerpflichtig.
Im Falle einer Vermietung kann die Grundsteuer gemäß den geltenden zivilrechtlichen Bestimmungen über die Betriebskosten auf die Mieterinnen und Mieter umgelegt werden.
Wie wird die Grundsteuer berechnet?
Die Grundsteuer wird auf Basis des vom Finanzamt festgestellten Grundsteuermessbetrags berechnet. Sie finden den Betrag in Ihrem Grundsteuermessbescheid, der für Ihren Grundbesitz gilt. Zur Ermittlung der Grundsteuer wird der Grundsteuermessbetrag mit dem jeweils gültigen Hebesatz für Grundstücke oder – wenn zutreffend – für land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke multipliziert. Die Hebesätze werden von der Stadtverordnetenversammlung beschlossen.
Die Bewertungsstelle des Finanzamtes setzt den Grundsteuermessbetrag fest. Das Finanzamt entscheidet auch, wem das Grundstück zugerechnet wird und ab wann die Bewertung erfolgt. Die Stadt Hattingen ist an diese Vorgaben gebunden.
Welche Hebesätze gelten in Hattingen ab 2025?
- Grundsteuer A: 720 v.H.
- Grundsteuer B: 995 v.H.
Warum erfolgt eine Unterscheidung nach Grundstücksarten?
(BewG) durch das Finanzamt. Die Zuordnung zu einer dieser beiden Kategorien ist dort also rechtsverbindlich geregelt und kann von der Kommune nicht selbst festgelegt werden. Die Zuordnung der einzelnen Grundstücksarten zu den Kategorien Wohn- und Nichtwohngrundstücke kann der nachfolgenden Tabelle entnommen werden:
| Wohngrundstücke | Nichtwohngrundstücke |
| Einfamilienhäuser | unbebautes Grundstück |
| Zweifamilienhäuser | Teileigentum |
| Mietgrundstücke | gemischt genutzte Grundstücke |
| Wohneigentum | sonstige bebaute Grundstücke |
| Geschäftsgrundstücke |
Was bedeutet in diesem Zusammenhang „Aufkommensneutralität“?
Sie haben Einspruch gegen die Bescheide des Finanzamts eingelegt?
Sollten Sie beim Finanzamt Einspruch gegen die Grundlagenbescheide eingelegt haben, müssen Sie nichts weiter veranlassen. Wenn diese Bescheide deswegen ggf. noch geändert werden, so erhält die Stadt Hattingen darüber automatisch Nachricht und die Grundsteuer wird entsprechend angepasst. Ein (erneuter) Einspruch beim Finanzamt oder ein Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid der Stadt Hattingen ist daher nicht erforderlich.
Muss die Grundsteuer auch gezahlt werden, wenn Einspruch bzw. Widerspruch eingelegt wurde?
Zuständigkeit des Finanzamtes
Sollten Sie Fragen zu Ihrem Grundsteuerbescheid der Stadt Hattingen oder zur Umsetzung der Grundsteuerreform haben, stehen Ihnen hier verschiedene Kontaktmöglichkeiten zur Verfügung.